日本で住宅ローン危機が起きないかという心配をするのは愚かですか？
独立した頃、と言っても2014年の夏ですから8年前のことです。住宅ローンについて、アドバイスを求められて、全期間固定金利の「フラット35（当時の金利は1.7％台）」にするといいと思うと答えました。
国土交通省の調査では、2014年度は住宅ローンの7.1％が全期間固定金利、25.7％が固定金利期間選択型（通常は10年固定が多い）で、変動金利型は50.2％が約半数でした。このときでも、全固定型を選択する人は少なかったです。
国交省のデータは2019年度が最新です。2019年度では全期間固定型は4.6%（5年間で▲2.5％減）、固定選択型は19.9%に減って、変動型が63.1％（5年間で12.9％増）となりました。
国交省のデータは、これ以降が未発表なので、不動産流通経営協会のデータをみてみます。こちらのデータでは、2019年度の変動型が66.4％と国交省より3.3％高めにみています。このデータの2021年度の実績では変動型が82.1％と、大きく増加しています。
異次元の金融緩和によって、金利が大幅に下がっています。住宅ローンの変動型も、住宅ローン減税を加味すると、実質金利がマイナスです。
結果的に金利の安い変動型を選ぶ人が増えているわけです。 変動型ですと金利が0.5%を下回るようなこともあるので、1.3％台の固定金利を選ばないのは当然に見えます。
ちょっと試算です。
3000万円の住宅ローンを35年返済で組むとします。固定金利1.5％の総返済額は3858万円になります。利息分が858万円です。もし、変動金利0.5％が35年間続くなら、3271万円の返済で利息分は271万円です。しかし、過去の変動金利型住宅ローンの出来上がり金利の平均は約4％です。乱暴な計算ですが、3000万円を4%の金利で借り入れると、返済額は5579万円（ほぼ倍になる）です。
全固定金利（フラット35）」は、変動金利と比べて587万円のコスト増になります。しかし、たった587万円です。35年で割れば、1年間に16万7千円にしかなりません。金利が変動するリスクを回避できるなら、安いコストだと思いました。
日本の住宅ローンの貸出総額は2014年4月は182兆円でしたが、2021年4月は206兆円を超えています。驚くことに、24兆円も増えています。どうやら、住宅ローンによる借入は、今後も増加していきそうです。また、貸し手側の金融機関も、安全な（回収できなくなる可能性が低い）住宅ローンを積極的に営業しています。
さらに、新規借入の80％以上が変動金利になっているのも、金融機関にとって変動金利がより有利だからです。最初は赤字でも（金利0.5％ではさすがに金融機関も赤字になる）、変動金利の住宅ローンで契約を取ろうとします。
変動金利とは、当に”変動”なので、金融機関が（制限はありますが）勝手に変えることができます。とても都合がよいのです。
アメリカの住宅ローン金利は、2021年の3%台から、足下6％台に上がっています。日本の物価高は円安が原因だから是正をしなければならないと、金利を上げることになると、変動金利型住宅ローンの金利が上がります。
日本は住宅供給が過剰で、アメリカのように不動産の市場流動性が高くないので、住宅ローン金利の変動に対する耐性がありません。 仮に1％の上昇でも、住宅ローン危機がやってくる恐れがあります。要注意です。